孙宏斌想给融创找一个新时代

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或许在投资者眼中，融创仍是一个强调“把握土地节奏和最终成交量”的房地产开发商；但在内部，孙宏斌最近开始推广“更好生活的综合服务提供商”。

第一个显示其头脑的是去年在连锁店home的26亿股，最近它做了一件大事:

3月4日，融创中国的子公司融创(上海)商业地产有限公司(以下简称融创上海商业地产有限公司)宣布，计划与新星(徐升地产)共同设立200亿元人民币的“中国第一只股票资产M&A基金”。

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孙宏斌眼中的新时代

什么是美好的生活？3月1日，在亚布力中国企业家论坛上，老孙再次向安利表示:

“美好的生活是指在基本生活需求得到满足后，你会追求并享受更高的生活。下一步是文化旅游、文化娱乐、养老、休闲和教育。这些事情是我们必须投票支持的下一步。这是消费升级。简而言之，住在融创的房子里，回家看电视，播放我们在电视上提供的电影，在新整合的万达城玩……”

更好的生活是一种新的提法。你一定知道，融创在2017年仍然是在“超大型并购整合”的基础上实现了一个飞跃:

收入同比增长80%以上，净利润同比增长240%以上；

年销售额从1500亿元飙升至2017年的3600亿元(前十名首次增长)；

股票价格从年初的6.29元涨到43.55元，年底收于32.35元。

除了连续结算并最终转化为净利润销售之外，支持融创的持续上升；最重要的是持续的并购和土地储备的快速增长。

总之，这是中国房地产行业领先公司的DIA时代。

随着行业集中度的不断提高，总公司兼并小公司的市场份额或大力合作已成为当前房地产投资的基本逻辑。

因此，你可以看到融创收购了天津姚兴五洲，收购了联想的房地产业务，收购了万达的13个文化旅游项目(在这种情况下，土地储备激增了5897万平方米)。

然而，2018年，房地产行业的生态发生了明显变化，金融去杠杆化变得更加激烈。主流意识推动了“出租房屋”，似乎另一个时代即将到来。

那么，对于融创来说，更好的生活不仅仅是抓住消费升级的机遇，提升商业模式，更是对政策的遵从。

从一个房地产开发商到一个“更好的生活整合服务商”，孙宏斌将融创未来视为一个植根于“知识产权、内容、渠道、场景”的综合集团，集房地产开发、影视娱乐、文化旅游、养老教育于一体。

26亿元人民币的链家股份和200亿元人民币的M&A基金只是开始。

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200亿M&A基金

2018年3月4日，融创上海商业有限公司宣布，将与新星(徐升房地产)联手成立200亿元的“中国第一只股票资产M&A基金”。

据报道，拟议中的M&A基金将集中于一、二线城市的核心商业股票资产，如潜在的办公楼、酒店和购物中心。

投资项目将由双方合作运营平台管理，融创房地产开发团队将提供专业开发和转型支持。这样可以有效地盘活城市存量资产，提高城市质量。同时，城市更新也将成为金融创新的增长点。

更重要的是，融创通过基金的方式参与股票资产市场。通过不断的积累和发展，有望建立起:

上下游企业均可参与的城市更新产业链合作平台。

融创丰富了“让生活更美好”的服务能力。这个新的增长点很可能成为其新时代的一个关键环节。

此次成立的基金是以私募的形式，第一期200亿融创上海商业资本和新星作为gp和lp，各持有50%的股权。

目前，该基金仍在筹资过程中，以创造“韩信兵越多越好”的交易能力。据估计，在后期阶段将会引入更强大的LPs来一起制作大盘子。

值得一提的是，M&A房地产行业的基金普遍采用“浮动收益模式”——客户与融创共同分担收益风险，这不是一种“债务”，而是一种“股权”，不会占用融创太多的资源。如果成功，它将继续为融创和投资者贡献利润。

当然，实现一个好的想法需要一个有更好执行力的团队。

融创拥有M&A基因，其学习能力也在行业内首屈一指。此外，其团队储备时间并不短，其合作伙伴新星(徐升地产)也是中国领先的收益型物业投资管理平台，因此他们更有可能把事情做好。

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3.4万亿美元的股市盛宴

中国指数研究院发布的《2017年中国商业地产市场发展年报》显示，商业地产开发投资同比仅增长0.1%，整个行业基本停滞。

也就是说，以前的机会是“从零开始”，而未来的机会是“从零到好”，建设美好生活的过程:首先，我们必须住在“好”的房子里；第二，买辆好车；第三，我们必须有娱乐和休闲活动；第四，要教育和养老(孙宏斌版的美好生活)。

一套好房子实际上是最迫切的需求，而在存量商业地产领域相应的机遇来自于:

在运营方面，积极创新业务模式，丰富业务格式内涵，提升用户体验；

在布局上，除了公开招标和拍卖之外，商业地产资源的整合主要通过并购的方式完成；

在金融领域，探索商业资本化的新途径，如商业房地产资产证券化。

融创的“中国第一只M&A现有资产基金”结合了上述三点。

近十年来，国内商业地产取得了长足的发展，但大量商业地产在规划设计、功能定位、运营管理和资本结构等方面存在不合理之处。

如今，新开发的商业地产停滞不前，升级换代以提升用户体验的需求自然得到了体现。

凭借自身的M&A实力和高端精品物业开发经验，融创在这一领域的实力越来越重要。作为“中国第一只M&A存量资产基金”，融创的进入时机可谓恰到好处——“先烈三步，先人一步”——抓住了先发优势。

针对这一机遇，现有商业地产将通过产品重新定位、业务优化、立面改造和重建、室内空、功能设施优化、软件服务升级、跨境运营等方式进行振兴。未来可以通过资产证券化、reits、保险、境内外机构等方式退出。

根据cbg数据，2016年中国可投资商业地产规模为3.4万亿美元。这是一场盛宴，尤其是对在M&A市场尝到甜头的融创而言。

来源：烟台新闻