李嘉诚“套现”离场 地产老兵杨树坪能否玩转他的盘?

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李嘉诚打了十几年的土地，但还是荒无人烟，但地价翻了几次，他果断地离开了。我没有在广梧地产做过碧桂园和扎尔。这一次，房地产大亨杨树平带着悦泰股份(600393.sh)跑上了竞技场。最初，我想通过发行股票将这块土地收入囊中。出人意料的是，交易方认为估值与预期之间存在一定差距，发行股票的方式未被接受。交易方案改为现金购买，收购的股权从100%减少到60%，价格未定。

李嘉诚打了十几年的土地，但还是荒无人烟，但地价翻了几次，他果断地离开了。 我还没有在光武房地产搞过碧桂园和扎尔。这一次，房地产大亨杨树平将悦泰股份(600393，咨询股份)(600393.sh)带到了赛场上。最初，我想通过发行股票将这块土地收入囊中。出人意料的是，交易方认为估值与预期之间存在一定差距，发行股票的方式未被接受。交易方案改为现金购买，收购的股权从100%减少到60%，价格未定。

然而，月泰有限公司过去两年的经营业绩是否依赖于成熟房地产项目的出售和收购是值得怀疑的，其负债也在上升。就连上海证券交易所也发了一封信，要求其根据公司的财务状况，解释其是否具备可持续的房地产开发和运营能力。

舒平的岳泰股份遇到了李抛出的飞刀？

5月23日，粤泰股份有限公司(600393.sh)宣布将调整收购江门碧海银湖房地产有限公司(以下简称“碧海银湖”)的交易计划，以现金形式从发行股份中购买100%股权至60%股权。

上图显示了交易公告

上图为悦泰宣布终止重大资产重组

根据公告，交易对手中的粤丰源企业、中汇英、宇坤投资认为，评估机构对碧海银湖的估值没有考虑即将到来的粤港澳大湾区计划的影响，估值与预期值存在差距，因此不接受股票作为交易对价。

马也金融(微信:ymcj8686)称，碧海银湖曾被命名为“江门市和记黄埔房地产有限公司”，原是李嘉诚的项目公司。“碧海银湖”项目占地233万多平方米，总建筑面积超过42万平方米。然而，近年来，李嘉诚一直在内地“卖、卖”，这块被遗弃了10年的土地也难逃被卖的命运。

从时间上看，悦泰股份早在2017年就看中了这块土地，并通过其控股股东悦泰控股赢得了李嘉诚的项目。直到今年2月，它才准备向上市公司注资。

李嘉诚的土地已经荒废了十年

2007年，李嘉诚收购江门市新会区崖门镇3800亩土地，同年2月2日注册江门和记黄埔房地产有限公司。和记黄埔地产(珠海)出资1.08亿元，江门市乐活企业策划有限公司(以下简称“江门市乐活”)出资1200万元。房地产媒体乐居财经报道称，李嘉诚在这块土地上花了20亿元，这在当时是一笔大买卖。

2010年，项目启动地质处理工程，2013年11月进入开发阶段。和记黄埔(Hutchison Whampoa)曾表示，将把该项目发展成为一个大型豪华度假和旅游住宅社区，配备星级酒店、游艇俱乐部、游艇码头、商业设施和社区配套设施。然而，所谓的发展只占该地块60%的鱼塘。

2016年8月，江门和记黄埔更名为碧海银湖；2017年年中，市场上有一种说法是“李嘉诚退出内地市场”，8月，李嘉诚退出“蓝海银湖”。

根据企业变更数据，江门乐活作为投资方之一，正式成为企业法人，2018年1月注册资本增加至7亿元，成为100%控股股东。

然而，直到李嘉诚辞职，该项目仍未形成。

根据规划，银湖湾生态度假区应包括休闲农业科技园区、创新技术交流与创业孵化中心、湿地公园等项目。然而，截至2018年4月，除农业生态园外，其他项目均无进展，在该区域3公里范围内很难找到酒店。

由于缺乏业务，碧海银湖2017年亏损83万元，负债总额31亿元，资产负债率高达97%。

至于李嘉诚的退路，业内人士认为该项目容积率低、成本高、开发价值有限。此外，土地价格正在飙升，所以最好是套现。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受马也财经(微信:ymcj8686)采访时表示:“对于李嘉诚和他的房地产企业来说，套现的逻辑基本没有改变。类似的土地项目实际上已经增值，特别是在过去两年，包括中山和江门的投资机会，土地开发的前景更好。从这个角度来看，现金的高点已经到来。”

杨树平将月泰带入市场

没想到，当李离开时，房地产大亨竟然入市接手。

2018年2月26日，悦泰股份有限公司宣布“拟向关联方和第三方发行股份，收购碧海银湖100%股权”，引发了“李嘉诚再次出走”的市场讨论热潮。在习惯了李嘉诚的“缓慢发展”之后，问题出现了:为什么岳泰会接手？

一方面，从杨树平经营粤泰股份的轨迹来看，自2013年以来，他通过股权转让和资产置换的方式，将自己在广州、北京、江门和河南的房地产项目注入上市公司，并在江门深入工作了十多年。特别是2017年以来，悦泰股份有限公司启动了更大的扩张计划，斥资20多亿元从海南收购柬埔寨，并参与拍卖广梧地产45%的股权，以补充公司的土地储备，扩大公司规模。

另一方面，这次交易不是偶然的，它只是一个左手落右手的游戏。杨树平和他的妻子在2017年赢得了碧海银湖的控制权。如上所述，1月份碧海银湖由江门乐活100%控股，江门乐活的控股股东为乐活中国。然而，乐活中国与岳泰的实际控制人杨树平有着不同寻常的关系。

马也金融在公益信托网站上找到了一个关于粤泰控股和杨树平的信托计划，即“叶辉第51号江门项目集合资金信托计划”，发行规模为8.2亿元。在资金用途一栏，写着“用于收购乐活中国投资有限公司95%的股权，再收购乐活中国的子公司江门市碧海银湖95%的股权”。

上图显示了信托计划的具体信息

这意味着悦泰控股提前开始融资，杨树平夫妇承担了连带保证，并承诺碧海银湖100%的股权。此外，他们抵押了碧海银湖下的“新会银湖湾游艇休闲度假区开发项目”的土地使用权，抵押率低于60%。

通过悦泰控股，悦泰有限公司董事长杨树平和他的妻子拥有乐活中国至少95%的股权。悦泰股份有限公司现金收购公告中还提到，江门市乐活是由上市公司实际控制人、自然人胡投资的企业。杨树平是实际控制人，此次收购构成关联交易。

杨树平可以说是广东地产界的一位老人。2005年，杨树平承启集团因伪造行政公章30个，10年内超建20万平方米，拖欠国家款项总额高达30亿元，被广州市建委查处，并查处了几个房地产项目。悦泰的股价经常波动，市场更多地将其解读为60岁的房地产老手杨树平，他希望借助这个上市公司平台东山再起，并摒弃“买入买入买入”的激进风格。

的确，“买入买入”可以提高实力，但只有当你有钱的时候，你才会有压力。据公开信息，在悦泰股份有限公司看中李嘉诚的土地之前，它是在2010年在圈内推荐的，价格没有超过35亿。尽管失败了，但储备价格在过去八年里只是上升了。

收购的未来是不确定的

对于大多数在停牌期间感到无聊的投资者来说，核心问题是悦泰股份是否有实力接手和发展。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进在接受马也财经(微信公众号:ymcj8686)采访时表示:“这个大规模、长期的市场需要持续的资金支持，如果悦泰股份没有太大的资金压力，这块土地积极开发的机会和增长空间将会更大。”

月泰股份的可持续发展能力和债务偿还水平已受到上海证券交易所的质疑，已发布的年报询证函尚未得到回复。

从数据来看，悦泰在2017年取得了质的飞跃。公司实现营业收入约56亿元，同比大幅增长487.12%，上市公司股东应占净利润约11.67亿元，同比大幅增长704.63%，扣除非净利润约11.75亿元，同比增长740.84%。

细看变动原因，淮南中学片区出售中扣除的非净利润约为6.68亿元，占2017年净利润的57.19%。

这种出售成熟项目的例行做法，对悦泰股份来说并不陌生。2017年底，该公司以5.6亿元的价格出售了广州天鹅湾二期项目住宅部分约10，400平方米的收益权。当时，预计此次出售行动将为2017年带来8000万元的净利润；2016年，悦泰有限公司还收购了实际控制人持有的柬埔寨项目，扣除后实现净利润约1.02亿元，占当年净利润的70.3%。

这种方法成功地吸引了上海证券交易所的注意，指出其“靠出售项目获利”，并提到月泰股份能够履行其业绩承诺，而出售项目是一个重要原因。月泰公司通过买卖成熟项目获利，未来10年如何处置李嘉诚的闲置土地？

然而，金额未定的现金购买并没有走上正轨，上海证券交易所的询证函已经到了。

上图显示了询证函的具体内容

询证函要求粤泰股份有限公司披露估值差异是否是终止重组的真正原因，以及公司是否仍有条件继续推进现金收购。此外，询函还指出，碧海银湖在重组过程中进行了股权调整，并要求其解释引入其他股东以增加交易复杂性对终止重组的影响。

根据碧海银湖的股权变动数据，2018年1月4日，江门乐活持有100%的股份，2018年4月17日，即重组期间，悦丰园、中汇英、宇坤投资分别增资1.75亿元，成为公司股东。

上图为碧海银湖的最新股东

在回顾了整个过程之后，野马金融注意到改变收购方式与三个股东的态度密切相关。刚刚进入市场，粤港澳大湾区就计划引入拒绝股票作为交易对价，并希望采用现金收购方式。然而，该计划是在一大早制定的。为什么控股股东江门乐活没有提出异议？为什么新股东会站在重组的时间节点上要求现金收购？

针对上述问题，马也金融致电悦泰有限公司进行核实，其文秘处回复为“以后续公告为准”。

房地产和金融资深评论员黄立冲告诉《野马财经》(微信:ymcj8686)，当时新股东用真金白银增加资本。目前的做法主要是为了避免未来股价波动带来的变数，并且可以提前提取一部分现金收入。然而，黄立冲认为，这三个股东也可能是大老板杨树平的外围。

高级会计师刘文斌指出，这些想要现金对价的股东并不真的认为“评估值低于他们的预期”，而是他们对上市公司现有的股价没有信心，或者这些增资机构已经用“清仓和清仓”的名义购买股票，但实际上他们只是提供过渡性资金，不足以支持解禁股票。

此外，原定于5月25日举行的关于粤泰股份有限公司终止重组的吹风会被推迟。延期公告称:“由于询证函询问的事项与本次投资者吹风会的内容有关，将延期至公司完成披露后进行。”

尽管现金购买不需要监管机构的批准，但它需要一个合理的解释。你觉得敢拿飞刀大步向前的悦泰公司怎么样？

来源：烟台新闻