李迅雷:中国房地产已步入下行周期 能否稳住很重要

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(原名:李迅雷:投资应该是“抓大放小”。观察者和思考者的乐趣)

在中国宏观经济和资本市场发展不长的时候，无论对于金融机构、普通人，还是经济学家来说，李迅雷无疑都有着很高的知名度。

与大多数工作了20多年的明星分析师相比，也就是说，在20世纪90年代末和2000年同期，李迅雷可谓凤毛麟角。今天，他仍然站在市场的最前沿，写了很多关于经济和资本市场的观点。同时，主持并参与组建国泰君安(601211)、海通证券(600837)和中泰证券研究所。除了每天思考经济研究问题外，他还对中国证券公司的卖方服务研究提出了许多独到的见解。

你如何看待当前的宏观经济形势和投资趋势？同时，如何深化对券商收盘后卖家新财富选择的研究，目前的缺陷和不足在哪里？就这些相关问题，《投资者》特约记者采访了中泰证券首席经济学家李迅雷。

对券商卖家的研究应该“求同存异”

如果说整个经济研究生涯始于1989年，那么李迅雷已经经商近30年了。现在，他似乎一直保持着优雅的风度。在过去的30年里，我最初几年在上海财经大学研究所工作，其余时间在三家经纪公司工作。我的角色从首席经济学家、首席经济学家和副总经理转变了。李迅雷是许多经纪公司工作的见证人和参与者，其中一些甚至是先锋。例如，他首先提出的改变卖家的研究模式，仍然被业界所采用。

2001年初，李迅雷在《国泰君安证券研究通讯》上撰文:“让客户改变我们的研究模式”，指出只有让我们的研究服务通过市场竞争赢得客户，才能提高服务质量和竞争力。此后，该所一直在积极拓展其机构客户，重点是以基金公司为主的机构投资者，并逐步拓展至qfii、社保、保险、私募和高净值客户。

今天，卖家研究的未来在哪里？新财富的选择所衍生的花边和批评总是会使社会怀疑它的价值。李迅雷告诉《投资者新闻》的特约记者，这主要与卖家的商业模式有关。为什么卖家更功利？由于需要完成收益指标，以往对券商卖家的研究相对来说比较自由和容易，主要是为了内部评估，这就使得测量和评估变得困难。现在功利心强的原因是为了显示部门可以获得多少佣金收入，这是市场化的体现。

“但在这个过程中出现一些问题是正常的。毕竟，中国仍是一个新兴经济体，中国股市仍是一个新兴市场。中国和其他国家还有很大的差距。因此，作为一个证券经营机构，有必要按照规定经营，有想法。选择本身就是锦上添花。不要把这件事看得太重。我现在负责的研究所从来没有把外部评估作为标准，也没有把它放在评估中。”李迅雷强调，对于券商卖家研究机构来说，最重要的是提高客户服务质量，脚踏实地地做深度和广度的研究，帮助客户解决实际问题。

李迅雷认为，客户需要比推荐报告更多的中间产品。例如，为什么白酒的价格会下降？在酒类价格下跌之前，有多少卖家的食品研究人员提出了这个问题？不，为什么不呢？因为他的研究深度不够，他只看到了表象。

他谈到了自己的研究方法:从宏观经济的角度来看，2018年宏观经济下行，2016年和2017年经济上行，这有利于高端消费。下跌不利于高端消费；同时，在微观层面上，我们可以观察到澳门博彩业总收入的变化。

"我们必须研究迹象的变化。"在他看来，券商卖家研究的同质化现象太严重，而空的推广力度非常大，无法进行真正的差异化研究。“例如，我经常说，要做管理，我们必须求同存异，我们必须调动每个人的积极性，把它拧成一根绳子；要做研究，我们必须“求同存异”，而且我们必须区分事物。不要学同样的东西。”

事实上，正是凭借这种独特的思维，李迅雷在2006年获得了《新财富》首届杰出研究带头人奖。江湖上流传甚广，2003年由当时的李迅雷领导的国泰君安证券研究所在11个行业中获得第一名，一度被称为“中国最好的研究团队”。

房地产必须有一个预先计划好的投资来“抓住大的，放开小的”

他在国泰君安工作超过15年，在海通证券工作超过4年。去年年初，李迅雷开始了他的第三份经纪工作。经济研究无疑是李迅雷生活中的一大乐趣。《投资者报》的特约记者什么时候会问什么时候退休？或者当你换工作的时候？他说无论你做什么，学习经济都是一件非常愉快的事情。“即使我到了退休年龄，我也不会转到另一个行业。我总觉得作为一个观察者和思考者，无论经济如何变化，我都能思考问题，并且总是表达我的拙见。这是我的兴趣。”

虽然早就过了知道命运的时代，但李迅雷的勤奋在业内却是众所周知的。

今年的“金九银十”房地产成交量极其低迷。易居房地产研究所5日发布的一份报告显示，2018年10月，北京、杭州、深圳、成都、南京和苏州等10个监测城市的二手房成交量为3.9万套，环比下降25%，同比下降9%。

如何得出未来的房价？李迅雷认为，中国房地产已经进入下行周期，未来能否稳定下来非常重要。一旦房价下跌，地方财政和土地财政收入将大幅下降。现在地方政府的债务仍然高于预期。如果土地财政收入大幅下降，地方政府的债务压力将进一步加大。对于房地产公司来说，现金流会恶化，银行的坏账率会上升。房价下跌还将导致居民偿还贷款的意愿下降，违约率上升。房地产是中国经济的核心资产。其他资产价格下跌不会导致系统性金融风险。一旦房价大幅下跌，肯定会出现金融危机。

李迅雷建议管理部门应该有一个计划，比如房价下跌的最坏情况是什么？一旦它出现，如何处理？这将确保经济不会大幅波动。

距离2018年还有一个多月，中国2019年的经济趋势是什么？李迅雷告诉《投资者》特约记者，经济增长率将保持在6%~6.2%，主要风险点在于资产价格，包括股票价格和房地产市场价格，因此有必要避免大幅波动。另一方面，随着经济增长率的下降，明年企业上市公司的利润增长率将进一步下降。

如何把握投资机会和趋势，李迅雷说，现在是股票经济时代，战略应该是“抓大放小”，抓龙头企业。在全面经济时代，有一个权衡和适者生存。这就是这个行业的变化模式。如果它很受欢迎，那就叫做全神贯注。因为它集中在头部，所以必须抓住大的，放开小的；其次，传统产业在衰退，新兴产业在上升，因此可以配置新产业，但在配置过程中应考虑估值。

来源：烟台新闻