热点:二套房贷首付比例提至60% 新国八条史上最严厉

本篇文章5216字，读完约13分钟

两套房贷款的首付将占六成。 以一百万的房地产为例，需要多挖十万元。 这对刚凑齐首付的次级贷款家庭来说确实是“雪上加霜”。 另外，根据现在的“认房认贷”政策，即使出售不动产，如果没有名义的房间，就变成两套房，对应6成的首付，意味着贷款购买更难。

时间差

1 .现在各银行大多以贷款合同的签署日期为时间节点。 有些银行更严格，以网上合同和不动产转移日为新旧政策的执行边界。 也就是说，除非昨天之前签订贷款合同，否则两套房很可能是首付的6成以上，贷款利率最低是基准利率的1.1倍。

虽然规定了2.2套房的首付上涨，但执行时间并不具体明确，因此有可能促进客户的回避对策，在短期内加速交易量的上升。 但是，现在临近春节，银行停业或住房贷款的限额没有了，已经基本停止贷款，很难赶上末班车。

除了限购措施外，国务院新发布的8项措施中，地方政府明确合理的房价目标，将2套房的首付提高到6成等也受到普遍关注。 据房地产相关人员解读，新《国八条》是我国近年来房地产调控政策以来最严格的政策组合，政府监督管理部门对目前高房价带的问题有充分的认识。

新《国八条》解读

在政府监督管理方面

房价目标对地方政府施加压力

【政策】进一步落实地方政府的责任。 地方政府必须切实承担促进房地产市场稳定健康和快速发展的责任。 2011年在各城市生活的人民政府必须根据当地经济的快速发展目标、人均可支配收入的增加速度和居民住房的支付能力，合理明确本地区年度的新建房价管理目标，并在第一季度向社会公布。

实行住房保障和房价稳定事业的协议问责机制。 未如期明确公布本地区年度新建房价控制目标，新建房价涨幅超过年度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，应当向国务院报告，有关部门根据规定 关于差异化住房贷款、税收政策执行不充分、房地产相关税收征收管理困难、个人住房新闻系统建设滞后等问题，也在问责范围之内。

反复加强舆论的诱惑。 对稳定各地房价和住房保障事业的好方法和经验，要提高推动力，诱惑居民从国情中理性支出。 制造、分发虚假信息时，必须追究有关当事人的责任。

【解读】这是第一次要求地方政府制定房价限制目标，要求在今年第一季度发表，力量强大史无前例。 据某行业相关人士透露，规定中提到的“房价管理目标”应该指具体的价格数量，各地方政府应该制定和公布2011年底该区域内的预期房价。 这样的利润可以消除投资，满足投机者的期望，另外，可以防止有合理购买诉求的购买者进行胁迫性购买。 稳定房地产市场，特别是可以保持价格合理的区间。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭首次确定各地制定房价管理目标，部分高房价城市可能制定房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市像重庆一样制定房价收入比的区间 地方政府为如何设定这个目标而烦恼。 控制房价的效果一定比去年好。

保障性住宅必须扩大覆盖面

【政策】提高保障性安居工程的建设力度。 各地要通过新建、改建、购买、长时间租赁等方法，多渠道筹集保障性住房的房源，扩大住房保障制度的展望。 加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实公开、公平、公正。 有条件的地区，建设镇可以纳入住房保障事业的范围。 努力增加公共租赁住房的供给。

【解读】今年北京开始建设20万套保障性住宅，其中6套成为公租房。 另外，今年10万套保障性住宅竣工，实现交往的公租住宅数量将在1万套左右。 “十二五”期间，北京开始建设的保障房数量达到总量100万套，其中6间将成为公租房。

在金融政策方面

两套房的首付提高到六成

【政策】加强差异化住房贷款政策。 贷款购买第二套住房的家庭，首付比例在60%以上，贷款利率是基准利率的1.1倍以上。 人民银行各分公司可以根据当地人民政府的新建房价管理目标和政策要求，根据国家统一信用政策，提高第二套房贷的首付比例和利率。 加强对商业银行差异化住房贷款政策状况的监督检查，认真解决违规行为。

【解读】再次加强投资和投机购买者的管理，特别是第二套房贷款增加1成首付，使投资者最多只能贷款不到4成。 另外，“贷款利率为基准利率的1.1倍以上”也可以确保提高2套房贷款利率的空间，进一步抑制投机购买。 虽然两套房的首付会上涨，但执行时间并不具体明确，因此客户的回避措施可能会在短期内加速交易量的上升。 如果两套房的利率进一步上升，根据现在的“认房认贷”商业贷政策的标准，即使出售到手的不动产，如果没有名下的房间，也是两套房。

北京房地产业协会副秘书长陈志表示，新《国八条》对迄今为止的两次管制，“提高门槛、加强力量”是最大的优势，都是为了抑制过度费用和投资诉求。 毕竟，资源是有限的，所以应该尽量把资源倾斜到第一套房，抑制多套房的投资诉求。

在土地交易方面

保障性住宅用地单列

【政策】严格住宅用地供应管理。 各地要增加土地比较有效的供给，保障性住宅、小屋区改造住宅和中小规模普通商品住宅用地要执行住宅建设用地供给总量的70%以上的要求。 在增加建设用地的年度计划中，单列保障性住宅用地，实现应保证。 今年的商品住宅用地供应计划总量几乎不能低于前两年的年均实际供应量。 大力宣传用“限价、竞地价”的方法提供中低价的一般商品住宅用地。 加强公司土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞争的机构或个体必须证明资金来源并提供相应的说明。 擅自改变保障性住宅用地性质的，坚决纠正，认真调查。 已经供应房地产用地，两年多没有取得施工许可证就开始建设的，立即收回土地采用权，并处闲置一年以上的罚款。 依法查处非法转让土地使用权的行为。

【解读】“十一五”期间，北京市累计发放保障性住房用地3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年增加。 2010年，北京确定了两个50%的建设目标，即保障性住宅建设用地占全市住宅供应地的50%以上。 新开工的建设和收购为各类保障性住宅的13.6万套以上，占全市新开工住宅配套数的50%以上。

在税务交易方面

二手房交易税全额征收

【政策】调整完全相关的税收政策，加强税收征收管理。 调整个人转让住房的营业税政策，个人购买住房在不到5年内倒卖交易的，统一按销售额全额征税。 加强土地增值税征收管理情况的监督检查，重点是对价格明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和检查。 应用房地产价格判断技术，加强存款住房交易税收征收管理工作的试点和宣传力度，坚决堵住税收漏洞。 严格执行个人转让不动产所得税征收政策。 各地必须加快建立和完善个人住宅新闻系统，为依法征税提供基础。

【解读】北京中原三级市场研究总监张大伟说，首先比以前实行的差额征收营业税，新《国八条》再次严格了二手房交易税。 5.5%的营业税全额在5年内使房源再交易价格明显上涨，明显抑制过度炒作。 以2008年购买100万元，现在销售200万元的二手房套为例，以前只要按差额支付5.5%的营业税就能支付5.5万美元，今后需要支付11万美元。

其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和检查，有效地抑制了一些开发商急剧上涨价格。 预计各地区将陆续出台控制房价的措施。

第三，应用房地产价格判断技术加强存款住房交易税收征收管理事业的试点和宣传力度，坚决堵住税收漏洞。 目前，一些城市存在明显的避税现象，楼市管制的一些措施作用减弱。 法规预计不久将填补这一部分漏洞，一些城市的二手房交易可能会增加两倍以上的税金。

第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，一个税很可能按20%开始征收，严格征收的话对市场管制会比房地产税起到更有效的作用。

专家

为新政或不动产税铺路

根据新的《国八条》的要求，各地必须加快建立和完善个人住房新闻系统，为依法征税提供基础。 专家认为这是为房产税将来的考试、实施做准备。

会议要求调整完全的相关税收政策，加强税收征收管理，没有直接提到房地产税。 上海易居房地产研究院综合部长杨红旭表示，这次国务院常务会议要求各地加快建立和完善个人住房新闻系统，为依法征税提供基础，“不仅为征收的税种提供基础，而且在全国范围内征收房产税。 房地产税不是新的税种，上海和重庆两个城市已经宣布率先试点，最终向全国宣传。 ”。

中国房地产新闻集团拆除师薛建雄说，政府将对新购买住宅的超面积部分征收房产税，刺激短期购买力的集中释放，在发布实施前交易避免房产税，这证明房产税不能忽视市场威力。

住宅协会

住宅供求系统将逐渐合理。

住宅协副秘书长陈志，除了到目前为止中国保护房的供给延迟以外，居民的住宅方法单一，所有人都通过购买商业住宅来处理住宅问题。 他说，这是因为这个房价持续上涨。 现在政府加大了保护房的建设，还提供公租房，住宅的品种、居住方法都有更大的选择。 不会再压垮独木了。

新国八条全文

根据中国证券法，国务院总理温家宝26日主持国务院常务会议，为进一步管制房地产市场进行了研究部署。

据会议介绍，去年4月发行了《国务院关于坚决抑制部分城市房价急剧上涨的通知》后，房地产市场发生了积极变化，房价急剧上涨的势头得到了初步抑制。 为了巩固和扩大管制成果，有必要逐步处理城市居民的住房问题，继续有效地抑制投资投机性住房，促进房地产市场平稳健康快速的发展，进一步进行房地产市场管制。 会议明确了以下政策措施。

(一)进一步落实地方政府的责任。 地方政府必须切实承担促进房地产市场稳定健康和快速发展的责任。 2011年在各城市生活的人民政府必须根据当地经济的快速发展目标、人均可支配收入的增加速度和居民住房的支付能力，合理明确本地区年度的新建房价管理目标，并在第一季度向社会公布。

(二)加大保障性安居工程建设力度。 各地要通过新建、改建、购买、长时间租赁等方法，多渠道筹集保障性住房的房源，扩大住房保障制度的展望。 加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实公开、公平、公正。

有条件的地区，建设镇可以纳入住房保障事业的范围。 努力增加公共租赁住房的供给。

(三)调整完全相关的税收政策，加强税收征收管理。 调整个人转让住房的营业税政策，个人购买住房在不到5年内倒卖交易的，统一按销售额全额征税。 加强土地增值税征收管理情况的监督检查，重点是对价格明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和检查。 应用房地产价格判断技术，加强存款住房交易税收征收管理工作的试点和宣传力度，坚决堵住税收漏洞。 严格执行个人转让不动产所得税征收政策。 各地必须加快建立和完善个人住宅新闻系统，为依法征税提供基础。

(四)加强差异化住房贷款政策。 贷款购买第二套住房的家庭，首付比例在60%以上，贷款利率是基准利率的1.1倍以上。 人民银行各分公司可以根据当地人民政府的新建房价管理目标和政策要求，根据国家统一信用政策，提高第二套房贷的首付比例和利率。 加强对商业银行差异化住房贷款政策状况的监督检查，认真解决违规行为。

(五)严格的住宅用地供应管理。 各地要增加土地比较有效的供给，保障性住宅、小屋区改造住宅和中小规模普通商品住宅用地要执行住宅建设用地供给总量的70%以上的要求。 在增加建设用地的年度计划中，单列保障性住宅用地，实现应保证。 今年的商品住宅用地供应计划总量几乎不能低于前两年的年均实际供应量。 大力宣传用“限价、竞地价”的方法提供中低价的一般商品住宅用地。 加强公司土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞争的机构或个体必须证明资金来源并提供相应的说明。 擅自改变保障性住宅用地性质的，坚决纠正，认真调查。 已经供应房地产用地，两年多没有取得施工许可证就开始建设的，立即收回土地采用权，并处闲置一年以上的罚款。 依法查处非法转让土地使用权的行为。

(六)合理吸引住房诉讼。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，必须在一定期间内严格制定和执行限购住房措施。 大体上对有一套住房的当地户籍居民家庭、可以提供当地一定年限纳税说明或者社会保险缴纳说明的非当地户籍居民家庭，限制购买一套住房。 对已经拥有2套以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限的当地纳税说明或社会保险缴纳说明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内出售。

(七)实行住房保障和房价稳定事业的协议问责机制。 未如期明确公布本地区年度新建房价控制目标，新建房价涨幅超过年度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，应当向国务院报告，有关部门根据规定 关于差异化住房贷款、税收政策执行不充分、房地产相关税收征收管理困难、个人住房新闻系统建设滞后等问题，也在问责范围之内。

(八)反复加强舆论诱惑。 对稳定各地房价和住房保障事业的好方法和经验，要提高推动力，诱惑居民从国情中理性支出。 制造、分发虚假信息时，必须追究有关当事人的责任。

来源：烟台新闻