热点:房企齐聚＂2011烟台房地产高峰论坛＂共话烟台楼市

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“2011烟台房地产峰会论坛”现场影像图文广播

楼市“高寒”如何成为“越冬”2011烟台房地产高峰论坛

政策从严格的楼市高寒烟台住宅企业聚集到高峰论坛是对策。

水母网12月9日报道，烟台日报媒体集团水母网主办的“楼市“高寒”，如何“越冬”――2011烟台海昌雨岱山温泉会”昨天在烟台海昌雨岱山温泉会举行。

南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满教授、上海同策房地产咨询股份有限公司研究开发中心副总裁张思从烟台当地一线房地产项目与策划企业近100名房地产精英一起

各界嘉宾，不用说现在房地产市场惨淡，面对政策高压、银根紧缩、交易下跌的现状，房地产公司采用更灵活实用的策略度过“冬天”，目标是练习内部工作，实现新的快速发展

交易惨淡——楼市的“最低温度”还没来。

近一两年，房地产市场一直处于政策频发的状态。 面对限购、限价、明码标价、加强1000万套保障性住房建设等一系列楼市管制政策，以及利率上涨、存款准备金率上涨、限购贷等多种金融行业政策的变更，全国房地产都在买家的浓厚发展

“成交量比上年大幅下降，市场储藏室大量积压。 首先出现在北京、上海、深圳等一线城市，但烟台这样的二三线城市的市场也不是自以为是的。 ”。 在昨天的论坛上，上海同策房地产开发中心的张思副社长发表了主题演讲:“快到晚上了，谁能一个人看守？” 诗意的主题显示了严峻的事实，每个城市的住宅企业都很难避免这次限制的冲击。

烟台在地产界一直被认为是潜力巨大的市场。 这是因为尽管经济实力很强，烟台房地产市场的快速发展水平不高。 但张思表示，在管制下，烟台房地产市场的快速发展前景并不那么乐观。

烟台经济确实非常强，但首先在县域经济中，龙口，在遥远的这些经济很强的县市区，房地产市场的迅速发展空间还是有限的。 “另外，烟台市区呈现出细长的“带状”快速发展结构，因此一个项目的辐射范围不容易覆盖全市，一个项目一般只能吸引所在地区的客户群”。

在一系列限制下，张思认为目前烟台楼市库存持续增加，从2010年开始能消化当月市场供应量的月份极少。 因此，在库存持续增加的情况下，随着管制的持续和市场各方面力量游戏的白热化，烟台楼市的成交量和价格面临着更大的压力，现在的冷淡才刚刚开始。

之后，世联地产胶东地区总经理陈耀华在题为“趋势和市场营销”的演讲中认为，现在的楼市还没有迎来最冷的时期。 通过详细的数据观察，陈耀华认为在过去的楼市管制中，楼市将沿着“展望、局部促销、新项目低于预期价格、全面促销、局部降价、全面降价”的轨迹前进。

“对应各个阶段，成交量和价格也出现了量的下跌稳定、量的上涨稳定、量的价格下跌、量的上涨、量的价格上涨、量的价格一齐上涨的局面。 ”陈耀华说:“现在的市场基本处于全面促进销售和局部降价的阶段，预计测定价格第一次见底，明年上半年第二次见底，预计真正的冰点会在第二次见底后正式到来。”

过冬——土地和融资帮助住宅企业“保温”。

面对现在房地产市场的冬天，南开大学房地产金融和法律研究中心主任徐保满教授说，国家规制的首要目的是抑制投机行为，减少炒作，抑制价格，把房地产市场引回到合理健康的轨道上，抑制房地产市场的迅速发展

“毕竟房地产领域的健康对国民经济有重要的支持作用，房地产市场持续低迷不仅会降低国家经济，还会降低改善国民整体住房条件的能力。 ”徐保满说:“但是，现在的规定有一点不健全和不完全的地方，这些需要重新调整和补充，需要使楼市恢复健康稳定的状态。”

就像今年提前来的春节一样，所有的房地产公司都希望楼市的春天早点来。 对此，论坛嘉宾认为，要等到春天，住宅企业必须有足够的实力过冬。 在此期间，适当增加土地储备，使用巧妙的融资手段极为重要。

张思认为，要在楼市变暖后回到市场竞争，需要足够的土地储备。 现在很淡季，所以土地价格很低。 住宅企业逆向思考，可以选择机器购买并储备便宜高质量的土地。

“但是，只有有钱才能得到土地。 特别是在现在交易量惨淡的情况下，住宅企业必须积极拓宽融资渠道，保障自己资金链的安全，为在淡市进行土地仿造提供基础。 徐保满说。

现在，受开发贷款结构性收紧和资本市场再融资困难等影响，开发公司筹资的难度极大。 徐保满认为，除了以前传达的银行贷款外，开发公司还可以积极扩大信托项目融资、海外房地产基金、中期票据、房地产投资信托基金( reits )等其他渠道。

但是很多烟台开发商认为这些新融资方法的门槛很高，三线开发公司很难成功。 “这些融资方法关注融资项目的资质，不仅限于开发公司所在的地区和实力，目前很多住宅企业已经准备好材料，等待相关政策的确定。 ”徐保满鼓励许多烟台住宅企业不要太担心，要提前做好计划和准备。

回家送篮子——在冬天的寒冷中需要更巧妙地卖房

现在楼市的成交量在限制中严重受挫，但论坛嘉宾认为现在的限制会诱惑市场回到合理的价格。 在此期间，住宅企业可以利用一点促销新理念和策划行为来抓住机会实现销售。

在昨天的论坛上，烟台国内开发商的营销总监李岳茜带来了自己的成功经验。 李岳茜所属企业的项目开始于极其寒冷的11月末，但实现了当天的150余套销售，成为了市场的奇迹。

“我的经验是适应市场的能力还活着，现在一定要摆脱过去一成的营销思维。 ”李岳茜说，在传统房子的定价中，基本上楼上越高价格就越高。 但是很多买家不喜欢住在高层。 这个项目在这次开放时，采用了所有楼层的定价战略，所以购买者可以不考虑价格而选择喜欢的楼层，从而很快取得有效的效果。

“在与顾客的信息表达方面，我们不仅仅是用广告和电话访问，还购买了200多个篮子，在市场推广负责人的一家访问中访问了a类顾客。 ”李岳茜说:“这种方式一下子加深了与顾客的关系，这部分顾客也达成了80%-90%的销售额。”

另外，陈耀华为了在住宅企业淡季创造瞬间的营销机会，放弃了以往的低价化、涨价、将市场风险转嫁给业主等不合理的方法，定义目标顾客，处理买家的实际困难，硬房

来源：烟台新闻