王健林的变与不变 | 棱镜

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作者|孙春芳 2019年1月12日是万达集团第30届年会。青岛黄岛区星光岛上的几家酒店是万达年会的会场。现场看起来是红色的，到处都是回顾万达30年发展历史的展板。王丹的朋友圈被万达年会的图片和视频淹没了。这些是她在万达的前同事从东方电影之都寄来的。此时，她正在上海策划融创文化旅游品牌商务交流会的活动。在融创的交流会上，向品牌所有者介绍的众多项目之一是东方电影资本。

王丹是万达文化旅游管理公司的前员工。五年多前，她忙于青岛东方电影之都的开幕式，看着国内外一线明星在她面前徘徊。王丹真是眼花缭乱，神魂颠倒。半年前，东方电影之都正式开幕，王丹再次忙碌起来。然而，当时她不再觉得自己是大师，因为万达在2017年7月将东方电影资本出售给融创，然后在2018年10月，万达以60.81亿美元的价格将13个文化旅游城市的主要服务提供商万达文化旅游管理公司出售给融创。作为一名公司员工，王丹加入了融创。

“私下里我们也有点困惑。东方电影之都已经是一个人的创新项目。为什么万达要在自己的地方以外的地方举行公司的年会？”万达的一名员工表示。

然而，董事长王健林的决定是不可阻挡的。

三十岁了，2018年是万达的第一年。在经历了近两年的磕磕绊绊后，这要看王健林的智慧了。万达广场有700多个未竣工的1000个。轻型资产模式可行吗？出售和出售后，债务大幅减少，但发行债券、借款和上市等融资渠道尚未开通。企业出售吕雯后，万达新的业务增长点在哪里？

王粲监林的万达之歌年年被传唱？

轻资产模式的新挑战

2017年，万达在经历了“风雨兼程”之后，在2018年保持了低调和冷静，“乘风破浪，稳坐渔舟”。

而这种稳定的方式取决于万达广场的核心资产。作为万达集团的护城河，万达广场为万达提供了稳定且不断增长的现金流。

2018年，万达广场租金收入达到328.8亿元，同比增长28.8%。虽然总租金收入低于房地产集团和文化集团，但其毛利率最高。根据万达商业管理2018年半年度报告，上半年万达广场租金收入为143亿元，运营成本为26.4亿元，毛利率达到81.48%。

为了成为一个巨大的摇钱树，王健林计划从2018年开始，在10年内建造1000座万达广场。根据这一计算，万达每年需要开放76个万达广场。

2018年，万达开设了49家万达广场，比年初开设50家的任务少了一家。此外，王健林降低了2019年的开业任务:万达广场新开43家企业。

原因在于万达的轻资产战略。此前，万达广场是由万达投资的，依托周边住宅地产的开发来回馈万达广场的投资和运营。

王健林认为这种重资产的模式太慢、太累、太贵，所以他在2016年开始实施轻资产战略。第三方可以与万达合作，走出国门，支付资金。万达只负责建设和运营管理，租金收入分为三部分。

根据王健林的计算，在轻资产战略下，两三个万达广场的收入相当于一个重资产万达广场的收入。因此，万达只要建造更多的资产密集型广场，就能保持规模和收入的增长。

事实上，万达在首次推出轻资产战略时雄心勃勃。

2016年第四季度，万达商业管理(当时称为万达商业)与中信信托、民生信托和R&F集团签署了90份投资合同，总投资额为1050亿元人民币。根据合同，从2017年到2019年，万达广场将每年向投资者交付30套。

然而，轻资产战略的实施并不像王健林想象的那样顺利。

2016年，万达新开了21家轻资产广场，2017年新开了24家轻资产广场，2018年仅新开了19家轻资产广场。

王健林自己也承认:“轻资产的个人投资者不像万达那样有执行力，这是轻资产模式带来的一个新话题。”

2017年，万达向民生信托移交了5个万达广场项目，向中信信托移交了9个万达广场项目，向珠江人寿移交了4个合同外项目。

然而，2018年，万达没有将任何项目转让给中信信托和民生信托。仅在今年年初，淄博万达广场就被移交给了R&F集团的一家子公司。

此后，万达开始与当地开发商合作，实施轻资产战略，但这样做存在困难。

招商局蛇口(001979)投资部的一位人士表示，无论是轻资产还是重资产模式，万达广场的基本逻辑仍然是围绕它建造住宅和其他物业，并通过出售这些物业来回收资金，以此来回馈商业地产。

上述模型取决于特定城市的具体位置。如果售房收入不足以维持空四个五线小城市商业地产的征地建设和运营费用，这种模式将难以成功。

“最终，万达将风险转嫁给了合作开发商，而当地开发商在征地和与政府的博弈能力方面肯定不如万达，导致风险增加，合作模式将涉及双方的权利和责任。属于问题，所以开发进度可能没有万达自建的快。”投资部的上述人士表示。

融资不能仅仅依靠出售和出售

王健林利用“轻资产”开发万达广场，这可以减少万达的负债。王健林对万达的去杠杆化和减债非常坚定。

因此，“卖与卖”仍然是2018万达的关键词。

万达商业将其部分股权出售给融创和京东等战略投资者，并获得340亿元资金；

万达电影(002739，诊断)将其部分股权出售给阿里和北京文头，并获得70亿元现金；

万达吕雯管理公司以60亿元的价格将其出售给融创；

万达文化集团海外电影公司Amc Cinema将其部分股权出售给银湖资本，获得5亿美元；

万达将四个房地产项目转移到海外，收回了18亿美元现金；

万达以27亿元的价格将百年人寿保险股份出售给绿城中国。

通过一系列股权和资产出售，万达获得合同收入827亿元，收回现金627亿元。

万达通过出售收回现金，这大大降低了其负债率。这不仅是王健林的举措，也是在当前融资环境下的无奈之举。

一位信托经理表示，目前房地产行业整体低迷，他们不敢投资住宅房地产，更不用说商业房地产项目了。"万达仍难以在信托和债券市场筹集资金."

自2017年发行三期中期票据以来，万达没有在债券市场发行债券。

根据万达商业管理2018年半年度报告，今年上半年，万达商业管理从贷款中获得的现金只有57亿元，而2017年同期为766亿元。2018年上半年，发行债券收到的现金为0，偿还债务的现金为210亿元，导致期末现金从2017年同期的1303亿元下降到2018年同期的821亿元。

万达的去杠杆化仍有很长的路要走。截至2018年6月底，万达的投资性房地产(即万达广场)价值3901亿元，其中2960亿元因向金融机构借款而抵押。

王健林也在努力开辟融资之路。

他在年会上表示，万达体育和传奇影业今年应该进行资本运营并取得成绩。

一位内部人士在2018年10月告诉Prism，万达体育打算在香港交易所上市。然而，据路透社报道，万达集团已秘密提交了其万达体育在美国首次公开发行(ipo)的申请，融资金额高达5亿美元。

至于传奇影业，王健林在2017年5月向外界透露将在海外上市。根据之前万达影业重组计划披露的数据，传奇影业2014年和2015年的净利润分别为-29亿元和-42亿元，2016年，传奇影业投资的电影《长城》票房失败，损失7500万美元。

万达没有披露传奇影业过去两年的财务数据，因此不知道其是否符合上市要求。

万达商业管理集团于2016年9月从香港交易所退市，引进战略投资者进行私有化，并承诺在2018年9月底重返a股。目前，A计划这次已经完全流产了。王健林此前表示，他已经准备好了因赌博失败而需要向投资者支付的回购款、利息以及相应的手续费。

2018年，万达商业管理向融创和京东等四家战略投资者出售了股份，万达商业管理的上市日期又推迟了五年。

王健林表示，我们与战略投资者签署的协议是五年内上市，即使不上市也没有回购保证。

很难看到三大资产的短期上市计划取得明显进展。王健林将目光投向了万达广场的资产证券化。他的逻辑是:“万达广场拥有良好的现金流，资产已经被空房升值。这样好的房产应该是市场上的稀缺资源。”

目前，上海松江万达广场(2014年开业)和宁波江北万达广场(2010年开业)计划发行长江经济带万达广场一期资产支持专项计划(abs)，募集资金27亿元，已于2018年12月4日获得交易所批准，但尚未正式发行。

此外，大连万达商业管理有限公司发起的招商引资与金融整合一期项目——京津冀万达广场协同发展专项资产支持计划已募集资金30.8亿元，目前处于“反馈”状态，尚未通过。

事实上，由于资金的迫切需求，一些新开业的万达广场迫不及待地想通过发行资产支持证券产品来筹集资金。

湖北某地级市万达广场于2018年年中建成并开业后，为解决后期资金缺口，社会融资应不低于5亿元，资金将用于1。偿还股东贷款；2.支付逾期工程款；3.项目开工后期的运营和广场维护费用。

万达找到了新的方向？

出售13个文化旅游城市后，万达的文化旅游收入大幅下降，仅为2.7亿元。王健林也看到了以往文化旅游产业存在的问题:旧的文化旅游产品在规划、内容和利润上存在问题。

然而，王健林似乎并没有完全放弃文化旅游城市。2018年11月和12月，万达集团分别与兰州和延安签署协议，投资兰州和延安文化旅游城市，总投资分别为300亿元和120亿元。

对此，王健林在年度会议报告中只提到了一句话，并没有过多阐述。

因为王健林发现了一个令他兴奋的新行业——大健康。

2018年，万达与匹兹堡大学医疗中心(upmc)签署协议，计划投资在中国五个一线城市建设世界级综合医院，并在三年内打造中国大型医疗行业的新模式。目前，万达已经登陆成都和广州。

在年会上，王健林对此写了很多。他说，今年，他将为五个一线城市的健康发展而努力，所有城市都将登陆，至少有三个项目将启动。同时，要尽快完成单一的国际医院管理合同，设计出世界级的花园式国际医院。

瑞明咨询有限公司董事总经理吴晓燕表示，房地产开发商进入医疗行业始于2000年。目前，万科、恒大、绿城等主流房企都已涉足该行业，但从这些项目来看，很少取得非常成功的社会效益和经济效益。万达希望引进国外先进机构，并寻求地方政府的支持，这种做法已被其他房地产企业采用，但并未取得多大成功。

“医疗行业是一个周期长、投资大、政策壁垒多的行业。它需要沉下心来，慢慢来。”吴晓燕说。

王健林在三年内换了三次。

2016年，他演唱了《一无所有》。在2017年年会上，他和员工一起唱了《歌唱祖国》。2018年，王健林为万达30周年献唱。

“我以为我可以写，但我不明白这首歌，所以我请人写。”王健林说:“在中国3000万个企业中，能够长期演唱的公司歌曲并不多。我希望我们的《万达之歌》能被演唱

(应被申请人的要求，王丹在文中是化名)

来源：烟台新闻