热点:商品房明码标价五一实施

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《商品房明代码标价规定》从5月1日开始实施，规定的第二条“中介服务机构代理的二手房参照本规定执行，二手房市场被“无厘米头”诅咒。 但是广州地产经纪人认为二手房交易是“一对一”，交易价格最终要看买卖双方游戏的结果。

政府监督管理部门:中介必须诚实地告知所有者销售价格

广州市住宅交易监督管理中心主任史小明说，《商品房明码标价规定》的第一约束开发者的涨价，调整价格必须事先备案和公示。 在他看来，“中介服务机构代理的二手房参照本规定执行”的意思可能是中介企业必须忠实地向买家传达业主的真实估计。 他也理解。

现在，二手房的网签中，业主担心会签订网签，因为商定的价格和最终的交易价格不同而“处罚”。 另外，中介企业通常签订网签，签订网签合同。

史小明表示，抛盘合同和网签合同的成交价格不同，网签系统从盘源的网络公示到成交到发布，在发出新的证明之前，并不是在全过程中监视中介企业的服务行为，监视二手房的抛盘价格。

史小明表示，中介隐瞒光盘价格可能是因为考虑吃“差额”，但近年来广州二手房市场上吃差额的行为很少。 史小明认为，经纪人吃差价在领域内相当于“犯天条”，经纪人一定会“打卡”到住宅交易监督中心，中介企业也会解雇这样的员工。

在这里，业主不要和中介签订全面委托合同。 中介可以拿到全面委托合同吃差额。

中介上层视角:二手交易价格存在很大的变量

一位运营商副总裁潘老师对现在的二手市场状况进行了分解，销售磁盘源大部分分散在很多小业主手中，业主的磁盘价格主要受市场行情、供求关系、买卖双方的游戏状况、业主的出货积极性等多种因素的影响

近年来，小业主的内心强度、上市意愿的高低直接引起了惋惜、反价格、折扣价格等情况。

据其职业标准指数统计，目前广州二手房市场的60%~70%的业主完全拥有所有权，其中投资者很少。 现在广州二手楼市近2/3的磁盘来源转让不需要办理贷款和“赎”，所以限制中的业主大部分是“无差别，不着急”，占有很强的谈判地位，在某种程度上二手房业主对房地产定价的应对速度是一手快钱。 受市场行情的影响，小业主的公称值也存在很大的变量，小业主的出货欲望低或高，因此会出现相反价格、舍不得销售还是打折价格销售等很多变化。

前线经纪:“一室一价”不会出现

中原地产谢镜荣认为二手房的“一房一价”实际上很难发生。

业主告诉经纪人只是期待价格，业主不透露真正的底价。 业主在摆放盘子前要找很多房地产行情，问邻居最新的交易价格是多少，还有媒体每天向楼市报道大篇幅，业主“接风”的新闻渠道很多，摆放盘子时关于基本市场价格也是“八九

但是业主通常比市场价格高。 一是业主想抓“水鱼”。 遇到不太习惯行情的买家，可以高价成交。 二是业主舍不得销售心理重，卖房子心细。

谢镜荣说，二手房的供求关系不如开发者的“一对多”，因此很多时候是“多对一”，也就是很多人来家里，业主可以随时调整光盘的价格。

谢镜荣表示，二手房价格也只是表现出整体趋势，具体到某个小区的房间，几乎没有可比性，“市价”意味着无法参考。

买卖双方:谈判是游戏的过程

谢镜荣告诉记者，业主的真正价格或底价是业主的谈判小费，他们通常连经纪人都不通知，业主往往正在准备“以空荡荡的价格落地还钱”的谈判流程。

现在的成交很薄，所以60%的交易以低于抛盘价格的价格成交，40%的商家以抛盘价格或高于抛盘价格的价格成交。 60%的业主不是降价成交，但他们装盘时定价很高，最终成交价格和市价没有太大区别。

张先生最近看了二手房，觉得二手房的“价格”太多，中介企业门口有水的品牌价格，经纪人转换的业主心水价格，业主嘴里说的价格，基本不一样。 她认为买房是一生人最大的投资，选择地区，选择合适的房间，在能承受的范围内成交，便宜几万元贵几万元不是问题，最重要的是所有者的财产权没有问题。

李先生有两所房子。 他说小业主总是贪婪廉价，出价格一定想以最高价格成交，但有时放了好几个月盘也什么都看不到，所以自己会自动告诉证券公司降低盘的价格。 他认为政府没有必要监督二手房的交易价格，大家实际交易，签订网签合同，送达住宅交易登记中心，不需要开发商卖楼那么严格。 李先生认为，二手房业主的开盘价或成交都是参考周边的手工价格，买卖自愿，希望者成交。

来源：烟台新闻