热点:转型·中国：唤醒住房维修金 为何这么难

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住宅专业维修资金的申请手续繁杂，据说该所属业主的巨额专业资金在银行“卧床不起”。 为了了解这种矛盾出现的各种理由，本报记者深入云南、湖南、上海等地进行了实地调查。

根据中国物业管理协会物业修理资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年执行住宅专业修理资金管理办法以来，中国收到的修理资金在5000亿元左右。 但是这笔钱的申请手续很繁琐，很难拿到。 另外，进入“中年整治期”和“老年人危险室期”的建筑物增加，资金供求矛盾日益突出。 虽然家里的电梯一点点停了，房子漏水，墙壁剥落了，但是维护资金延迟了。

大量的住宅专业服务费躺在银行里

昆明市五华区从2006年12月开始接收住房专项维修资金。 据统计，截至年底，五华区共收到50多个房地产项目住宅专项维修资金4.3亿元。 “由于很多开发者尚未支付，所以现在40多个小区7000多万元住宅专项维修资金还没有移交给住宅专项维修资金专家。 ”五华区住建局物业管理科的负责人说。

该负责人告诉记者，现在的住宅专业修理资金存储在住宅建设厅指定的银行专业账户中，利息相对较低，但现在的五华区每年住宅专业修理资金的采用量不到总额的2%。 大量的住宅专项维修金躺在银行账上。

事实上，延迟采用住宅专业维修资金管理的主要原因是从资金申请到付款的时间很长。 “在得到有利害关系的2/3业主(业主数量和建筑专有面积超过2/3 )的同意的同时，需要一定时间的公示，除了通过现场调查和电话确认业主状况以外，整个过程的时间还很长。 》物业管理科的员工建议，紧急情况当务之急是采取住宅专业维修资金的相关规定，进一步决定合理采用住宅专业维修资金。

“现在，住宅专业修理资金的补充工作只有一点点的大致规定，具体按照什么标准补充还不确定。 随着住宅小区招聘年限的增加，住宅专业维修资金的招聘量也逐年增加，几年后将面临补充的问题。 》物业管理科负责人告诉记者，要补充相关制度。

飞行员“应急修理”可以直接采用修理资金

年10月初，长沙香赞国际小区的电梯过了保修期，因为钢丝绳断了骨，停止了运行。 10月13日，小区业主委员会向雨花区城乡建设局申请使用不动产修理资金修理电梯。 第二天，区城乡建设局、街道经营等组成联合外调组前往现场，最终认定这种情况属于“应急修理”范围，同意按规定申报不动产修理基金。

经过“公告-施工-检查-公示”等环节，不到一个月，13500元由长沙市房地产维修基金管理中心直接支付给了施工单位。 小区业主委员会的彭中玉委托人说:“至今难以想象。”

据介绍，长沙市从2003年开始筹集房地产专业修理资金，到年末总额达到了120亿元。 由于“双2/3”业主难以签字的问题，资金录用率为1.18%。

变更始于2012年2月，雨花区在全省首次尝试了房地产修理基金的管理创新。 雨花区城乡建设局局长张学军表示，试验经验主要包括三个方面:一是发生电梯故障等威胁人身安全的五个紧急情况时，可以直接采用房地产维修资金。 二是对“受益于同一物业管理区域内所有业主，且个别物业的修理和更新、改造项目费用不超过3万元”的项目，一次性投票，长期使用，无需重复签名。 三是将3万元以下的常规修理项目提交区域一级的部门外调查和批准。

截至2009年7月1日，《长沙市房地产专业修理资金管理办法》正式实施，雨花区试验经验在全市进行了宣传。 “一点房地产小区处理了多年来房屋漏水、消防设施破坏等问题，一点主水管爆管、供电线烧毁等突发性问题得到了处理。 ”张学军说，方法实施后，雨花区完成应急修理238件，一共支付300万元以上的钱。

新闻平台组织关于资金安全保护网络的几点思考

打开电脑进入修理资金统一新闻平台，输入某个单元名，就可以一目了然地知道该单元的修理资金总额和采用情况。 “有了这个新闻平台，每个商品住宅的特别修理资金拥有最安全的保护网络。 ”上海市物业管理事务中心维修资金管理科科长张炳军说。

上海从上世纪末开始收集和管理住宅修理资金，至今已有10多年的时间，商品住宅修理资金筹集了443亿元。 到目前为止，上海累计采用修缮资金38亿元，录取率8.6%，高于全国平均水平，这源于上海市管理住房修理金方面的制度创新。

业主大会的自我管理大体上是上海建立完善资金制度时建立的。 业主大会成立前，修理资金由市、区二级住房管理部门代为管理，资金保管在专家管理银行开设的修理资金管理专家中，按栋结算，按户记账。 业主大会成立后，修理资金全部存入业主大会的银行账户，服从专家储存、专家专用、业主决定、自我管理、政府指导监督的大致管理。

不需要政府的批准，修理资金会不会浪费呢？ “不可能。 ”周雄伟表示，上海根据健全的政策法规，建立了统一的新闻平台，于2002年正式公布。 “利用新闻化手段，是系统管理者，在系统规范业务中，保证采用业主大会规范管理和维护资金。 ”。

修理资金管理涉及多个主体，串通整个房屋的销售、采用过程，平台设计时涵盖所有这些要素，将全市20多个修理资金的相关法律规则设计成平台流程，同时与银行实时联动

以小区电梯故障为例，发现不动产后，制定包含预算金额、修理开始时间、施工单位及对业主影响等的修理计划，登记新闻平台，平台自动生成布告栏，不动产打印，在小区 2/3以上业主通过后，可以形成业主大会决议，在同样的平台上制作布告栏，通知全体业主，实施维修工作。 “从银行领取修理资金，必须出示施工合同、业主大会决议、汇总表等证明书。 各新闻都有条形码，银行扫描核对，不匹配是伪造的，不仅不能支付，还通知房地产公司跟踪。 ”张炳军说。

“2008年，我们引进了工程成本咨询机构和审计机构，对小区移动用修理资金5万元以上的工程进行了审查，采用流程进行了审查。 ”周雄伟说，第三方机构的引进比较有效地减少了修理资金采用过程中产生的工程成本高估、采用流程不规范等问题。

到目前为止，机构发行了审查价格报告书3600份，核减额为9000万元，核减率为8%。 “下一步计划引进会计师事务所、业委员会专业秘书等，辅助业委员会、房地产服务公司管理小区的修理资金、公共利益，进一步提高业委员会的自我管理水平。 ”。

来源：烟台新闻