任泽平：房地产税是改革转型重大利好 但短期难推出

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任泽平今天表示，他参与了2012年财税改革的研究，可以明确地说，短期内不会推进。如果要启动，肯定会有利于中国的改革和转型。因为房产税要解决两个问题，第一个是税基，第二个是税源，税基是评估房子的成本，税源需要找出谁拥有房子。

任泽平在今天的微标题中写道，他参与了2012年财政和税收改革的研究。可以明确地说，他不会在短期内推行房产税。如果他想把它推出去，那肯定会有利于中国的改革和转型。为什么？因为房产税要解决两个问题，第一个是税基，第二个是税源，税基是评估房子的成本，税源需要找出谁拥有房子。

任泽平说，在过去的十年里，我们多次呼吁推行房产税、房地产实名制和房地产联网，但房产税一直没有被推出，房地产甚至没有接入互联网。既然互联网如此发达，在中国连接房地产并不难，但为什么不连接互联网呢？当你想一想，你会发现阻力在哪里。

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任泽平在2017年中国宏观经济分析框架培训会议上发表了完整的演讲

本文是2017年8月下旬至9月上旬，方正证券(601901，诊断部)首席经济学家任泽平在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训班上的演讲汇编。

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中国的经济增长已经转向

2014年，我对“5000点不是梦”很乐观，所以我辞掉了导演，去了海边。2015年，我预测“一线房价会翻一番”，我会用杠杆买房子。今年，我们对新的周期持乐观态度，即推周期和推金融。

我参加了三场行业辩论。在2010年的“最后一场对抗熊市的战斗”和2017年的“新周期”辩论中，一开始他们都是少数，最后他们被广泛接受并成为多数。

看这张图，横坐标是人均gdp，纵坐标是经济增长率，样本是德、日、韩、台和mainland China。大约11，000国际美元，这些成功的捕捉经济已经转换了他们的经济增长平台。

在2010年，我们提出了“提速换挡”，但当时流行的观点是，中国经济在未来可能恢复高增长，在未来20年可能增长8%。许多人认为我们在向社会传递负面能量，这也是各种说法的上限，这是完全不合理的。我认为现在回想起来，很遗憾，如果我们早些意识到中国将加速和换挡，我们就不会一轮又一轮地刺激房地产来稳定增长。

你还记得十年前北京的房价吗？2007年和2008年北京的房价是多少？天通苑6.7万元，回龙观北苑家园8000-1万元，亚运村1万-1.2万元，实验二小学和时嘉小学有2万个校区。这是十年前北京的房价。当时实行30%的首付和30%的利率，有些银行支付20%的首付。十年前，他们花了20万元和30万元在北京买了一套100平方米的房子。直到2009年，北京才开始限制购买，而在2009年之前，是无限制的。你可以在北京用1000万元买10套，用杠杆买30套和50套。那是十年前的事了，现在，所有的小目标都实现了。

在过去的十年里，房价上涨了十倍。许多人总是谈论现金为王，他不知道血和泪的历史。十年十次，为什么？我们一轮又一轮地刺激房地产，希望回到高增长的轨道上来。那么，制定经济政策的前提条件是什么呢？前提是要把握经济现实。

今天，大家就“提速转型”达成了共识。这里需要强调的是，自第二次世界大战以来，世界上已经有100多个追赶型经济体，其中只有12个成功实现了加速转型，成功的概率只有10%左右。如果中国能够成功地加速和换挡，那将创造一个奇迹，因为中国是世界上最大的国家，拥有13.8亿人口，这是非常了不起的。

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为什么大单位最近卖得好？

加速转变背后的驱动力是什么？有两个核心，房地产投资的长期峰值和刘易斯转折点。日本、韩国、台湾和德国都有房地产投资增速和换挡的长期拐点，房地产是最大的内需。人口红利的终结带来了更多的外部需求和高出口增长。

你可以看到这幅图，这是中国人口增长率的曲线。中华人民共和国成立后，人口在20世纪60年代和70年代经历了爆炸性增长。后来，在20世纪70年代末，计划生育人口的增长率出现了悬崖式的下降，这是我们过去整个人口的增长轨迹。人口非常重要，它是最基本的生产要素。

中国的婴儿潮是什么时候开始出现的？中国的主流人口出生于1962年至1976年。这些人是中国的主流人口，他们决定了中国经济增长和经济结构的主要特征。简单地说，过去中国经济的高速增长是由这群人年轻时造成的。中国人口红利的消失和人口老龄化意味着这群人逐渐变老。正是这群人在中国房地产行业买了十多年的房子。最近，大型公寓卖得好的原因是这群人换了房子。

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中国人口老龄化正在加速

如果你看下面的图片，蓝线显示的是20世纪90年代的人口年龄分布。这些出生于1962年至1976年的人在20世纪90年代是二三十岁，这帮助中国经济高速增长。在2015年和2016年，这些人口的年龄发生了变化。出生于62岁至76岁的中国主流人群现在已经四五十岁了。确切地说，中国主流人群现在已经四五十岁了。再过五年，中国的主流人口将逐渐退出劳动力市场，这也是中国人口老龄化必须加速的原因。

看看底部这些年轻的柱子，除了1985年到1989年的一个小婴儿潮。因为60后催生了80后，70后催生了90后，这些底层的支柱比它们短，所以我们年轻的劳动力越来越少。

人口老龄化正在加速。我们可以看到，刘易斯拐点的出现导致了劳动力成本的上升和中国出口增长的转移。房地产投资的高潮已经过去。在2008年金融危机之前，中国gdp年均增长率为9.8%，高增长时为14%，低增长时约为8%。未来，中国新的增长平台将在5%-6%左右波动，最高为7%-8%，最低为4%-5%，这是我们未来新的增长前景。

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短期内不会开征财产税

房地产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。它们的深层不是财产税，而是政治改革，这是一个国家政治透明度的基石。

韩国经济增长转型的成功是由两位总统促成的，一位是金泳三，另一位是金大中。金泳三完成了政治改革，金大中完成了经济改革。

金泳三做了两件事:第一，让士兵退出政府；其次，他在1992年就职的第一天就发表了新年宣言。他说，房地产实名制和金融实名制是韩国走向现代化国家必须克服的障碍。他花了五年时间推行房地产实名制和金融实名制。

价格是多少？当时，韩国约有4500万人，2000多名公务员被送进监狱，两名前总统被送上审判席，最后总统大赦被使用。

我们很多人都被西方经济学洗脑了，政府根本不能使用行政手段。这些批评根本不了解国情。你会明白，地方保护导致环保执行不力，产能过剩的行业，主要是国有企业，没有行政手段就不能依靠财政补贴。

人们经常问我，任博士，中国会开征房地产税吗？我告诉过你我在2012年参加了财政和税收改革的研究。可以明确地说，它不会在短期内被推出。如果它被推出，肯定会对中国的改革和转型大有裨益。

为什么？因为房产税要解决两个问题，第一个是税基，第二个是税源，税基是评估房子的成本，税源需要找出谁拥有房子。在过去的十多年里，我们多次呼吁推行房产税、房地产实名制和房地产联网，但房产税一直没有被推出，房地产甚至还没有接入互联网。

既然互联网如此发达，在中国连接房地产并不难，但为什么不连接互联网呢？当你想一想，你会发现阻力在哪里。

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六七年来，经济一直不景气，一个新的周期即将到来

提速也分为上半年和下半年，这与现在的中国非常相似。一般来说，它处于加速转换的早期阶段。大多数其他经济体没有意识到经济已经告别了高增长，它们都有思维惯性。这个时候我们应该做什么？倾向于通过刺激房地产和货币来刺激经济，试图保持一个相对较高的增长平台。但是，杠杆是在这个时候加入的，所以股票市场和债券市场不会表现得太好，无风险利率相对较高，债务杠杆比率是累积的。

日本在20世纪60年代末至70年代初，出现了刘易斯拐点，出现了房地产投资的长期拐点，也面临着增速和换挡的压力。但是在20世纪60年代末和70年代初，你还记得当时日本在做什么吗？这些岛屿的转变刺激了一波资金释放。当时，在20世纪70年代初，日本有一个巨大的房地产泡沫。日本有两个房地产泡沫。每个人都记得1991年的那个。事实上，1974年前后也有一次，也是由货币刺激引起的。后来，在20世纪70年代之后，日本不再受到刺激。当时，日本进行了工业合理化和工业转型。后来，日本的精密仪器、家用电器、电子产品和节能汽车销往世界各地。20世纪80年代初，日本对美国有巨额贸易顺差，并签署了广场协议。后来，为了对冲日元升值，日本在国内大幅放松货币管制，导致了1991年日本的房地产泡沫和20年后的损失。

在下半年的速度增加和转变，通过改革和清算，你会发现一个新的牛市。我想在这里谈谈第二场辩论。2014年我出海时，我们提出了“5000点不是梦”和“最后一场熊市之战”，这也引发了当时的多空辩论，与今天的新一轮辩论非常相似。pk的逻辑是相似的。那时，我们也是少数。当时，我们看了许多股票，并提出一个宏伟的牛市即将到来。

当时有人说，任博士经历了五年的熊市，牛市从何而来？我当时说，正是因为在经历了漫长的五年熊市之后，牛市即将到来。今天，这些人还在说，任博士，中国的经济已经穷了67年，所以没有新的周期。我想说的是，正是因为六七年来经济一直不景气，一个新的周期正在到来。

经济周期就像股市的牛市和熊市一样，是一个人们参与的活动，其背后是人性的轮回。虽然科学、技术和社会组织都在不断进步，但人类的本性却像山一样古老。

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来源：烟台新闻