热点:房地产市场观望情绪仍强烈 公司将加大促销力度

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编辑:去年9月的第一周是中国楼市最热闹的一天。 4日，北京诞生了全国单价的“地王”。 5日，上海、杭州、苏州三地出现了“地王”，其中上海的“地王”总额接近218亿元。 但是，今年9月，楼市是另一个景象:宁波、杭州等受欢迎城市从“解除限购”升级到“全面解禁”，一点是以财政、税金补助金等形式直接“救市”。

楼市调整期，全年黄金期能按约定来吗？ 住宅企业这半年的业绩怎么样？ 下一步怎么应对？ 出了问题，记者整理了156家上市住宅企业半年的报纸。

房价现在向下方调整

家里的公司冰火双重

根据搜索网数据监视中心的数据，截至8月31日，上海深港三大证券交易所上市的住宅企业中，有156家正式发布了季度报告。 135家上市住宅企业上半年获利，但约一半的住宅企业利润在某种程度上下降了。

为了应对楼市的分化，房地产公司的业绩也变成了“冰火双天”。

快进快的“高转速”型住宅企业继续领先。 恒大地产上半年完成全年合同销售计划的63.0%，销售面积居全国第一，利润额上升45.8%。 万科销售额增加了20.6%，头半年就成为了超过千亿元的住宅企业。

即使是主力的高端房地产公司，在快速开发、快速销售战略下，也具有很强的风险承受能力。 上半年，保利地产尽管合同面积同比减少了近11%，但合同额增加了2.35%，毛利率增加了32.27%，增加了1.36个百分点。 中国以外的净利润增加了18%，毛利率为35.7%，比上年上升了2.2个百分点。

但是许多住宅企业半年的业绩远远不如预期。 远洋地产上半年销售额下降了26%。 招商地产净利润下降3成，房地产业务毛利率下降近11个百分点。 金地集团的销售面积和销售额下降都超过了一成，净利润下降了近50%。 绿城中国的利润减少了67%。 在“长子”万科，今年上半年的营业收入也时隔4年下跌。

上市住宅公司成绩不良是今年以来楼市分化调整的缩影。 上半年，我国房地产开发和销售都下跌了。 国家统计局公布的数据显示，上半年全国房地产开发投资增长率比1~5月下降了0.6个百分点。 商品房销售面积下降6.0%，销售额下降6.7%。 另外，大中城市的房价也处于向下调整的态势。 7月，70所大中城市住宅销售价格统计数据显示，与上涨的城市相比，新商品住宅的价格只剩下厦门和大理，二手房依然上涨的只有西宁。 具有标杆意义的“北上广深”首次出现了房价的全面召回。 “7月、一、二手房价格环比指数均达到2011年以来最低，环比跌幅均达到近41个月来的最大值。 ”链家地产市场研究部的张旭说。

许多住宅企业面临着高库存

资金盈余是史上最糟糕的

应对销售业绩下降的是许多住宅企业面临着提高库存的困境。 中国房地产新闻集团的数据显示，北上广深四个一线城市的库存量到8月底分别增加了30%、25%、42%、25%，四个城市的库存消化周期分别达到了18个月、11个月、13个月和20个月的历史高位。

库存压力大意味着公司的还款周期延长了，这直接导致了上市住宅企业经营现金流的紧张。 上海市146家上市住宅企业中，107家住宅企业的经营性现金流净额为负，住宅企业的现金流状况进一步恶化。 前几天，扩大土地储备是现金净流出的主要原因，但根据今年半年的报告，相当数量的住宅企业放松了获得土地的节奏，意味着资金压力主要来源于偿还的困难。 据保利地产半年报报道，上半年经营活动产生的现金流净额为-142.8亿元，减少了250%。

不仅库存高，退款困难，融资价格持续上涨也是住宅企业季度报告中反映的业绩下降的重要原因。 作为中央企业，尽管具有很大的融资特征，保利地产在半年的报纸上也表示:“在领域信用严峻的大环境下，企业净增加贷款比去年同期增加了123亿元。 报告期末，企业有息负债总额为1238亿元，有息负债平均价格以基准上涨7.84%。 ”招商地产也认为，受信用紧缩大环境的影响，上半年追加借款的价格上涨了。

许多研究机构认为现在房地产业的资金盈余水平接近2008年历史上的最坏水平。 “在我们统计的40家上市样品住宅企业中，一半以上的住宅企业的各财务指标比上年弱，其中长时间债务偿还能力下降的住宅企业达到7成，整个领域的杠杆上升。 ”中原地产首席解体师张大伟解体，今年以来信用环境没有明显恶化，但如果住宅企业不能通过降价比较有效地回收资金或找到其他比较有效的融资渠道，显然会面临经营困境。

为了缓解资金压力，“迅速转移到库存”成为许多住宅企业季度报告的“关键词”。 万科半年报确定:“在库存量高、除化周期长的部分城市，将来会继续进行库存的过程。” 在加大减少库存的力度中，“降价趋势量”成为市场战略，在一定程度上影响了季度报告中的业绩指标。 比如金地集团在半年的报纸上指出企业房地产业务的结算毛利率下降了近6个百分点，第一是因为企业前期的降价促销产品和其他低毛利润产品进入结转期。

另外，自住型商品住宅的入市也给楼市带来了降温作用。 以北京地区为例，自住型商品房上市，以中低端需求为中心的商品房必须廉价进入市场。 此外，随着商品房调整价格战略，放弃从该地区自家购买时也会发生。 第一批股票报告显示，北京地区受到价格限制和自住型商品房集中入市的影响，项目销售比去年同期大幅下降。 第二季度企业尽快调整营销战略，合同面积和销售金额比第一季度大幅上升。

“一线城市和热点二线城市必须在正确研究保障房供应量和供应方法的基础上，通过完善保障房政策，促进保障房和商品房相互协调的迅速发展，防止保障房供应和商品住宅市场相互误伤。 》社会科学院财经战术研究院的博士后杨慧说。

市场展望的心情依然很强烈

公司提高促销能力

“按价格换算”“降价跑”会持续到年末吗？ 据半年的报纸报道，许多上市住宅企业认为“去库存”仍然是下半年市场的主要基调。 随着市场供应量的增加，房价下降趋势难以逆转，公司将提高促销力。

“本回合的市场调整与2008年或2011年市场调整的根本区别在于市场力量是自愿形成的，市场的供求状况从供给逐步转变为结构性过剩。 从全国范围来看，由快速城市化和收入增加导致的住房总量不足已接近尾声，三四线城市住宅出现结构性过剩。 一、从二线城市来看，年市场疯狂上涨会诱发大量新房集中上市。 为了消化结构过剩和阶段性高的供给，普通商品的房价将进入2~3年的调整期。 ”中国社会科学院财经战术研究院的邹琳华博士说。

实际上，今年8月，二三线城市开始逐渐废除或调整限购政策，但市场成交量没有明显增加，城市一点一点地持续下跌。 这表明市场展望的心情依然强烈。

业界相关人士预计，随着“年黄金时代”的供给高峰的到来，住宅企业将提高推动力。 另外，合理的定价、比较有效的促销预计在需要进入市场时会成为楼市销售的主流战略。 比如招商地产是半年的报纸，他说严格抓住营销是企业下半年就业的关键。 万科在半年的报纸上说:“企业将进一步加强库存均衡，确保库存结构合理。”

在对库存压力高涨的市场的期待下，住宅企业往往对下半年的土地市场持谨慎态度。 融创中国去年获得北京农展馆“天价地王”，孙宏斌会长在企业中期业绩发布会上说，如果没有特别合适的机会，宁可有现金，也不会得到纠结的土地。 新土地的取得一定是在保证现金流安全和负债率控制的基础上进行的。

“现在整个房地产开发公司的资金都很紧张，大公司还可以，但很多中小企业的资金压力很大。 采取务实的价格战略，有助于促进销售。 ”住建部政策研究中心主任秦虹说，房地产业将从趋势机会转变为结构机会。 “未来的市场不是面对总量的供给缺口，而是面对结构性的供给缺口。 我们缺乏特色和非同质化的住宅产品。 以旅游、养生、医疗、度假、服务集为中心的老年人服务社区等新房地产将成为房地产市场快速发展的趋势。 》记者陆将楠

来源：烟台新闻